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导航美国监管迷宫:房地产经理需要知道什么

美国国旗

在2011年Dodd-Frank法案通过后,许多房地产(RE)管理人员需要平衡法律和投资者关系的风险,以防止不必要地遵守繁重披露和报告要求的负担。

在IQ-EQ,我们正试图帮助重新管理员导航SEC法规的复杂迷宫。为此,我们已经发表了一份关于适用于RE资金的注册和监管考虑的详细白皮书。您可以在本文中发现以下亮点:


美国的主要资金结构是什么?

  • 对于美国应税投资者:资金是通过实体的结构,更具体地,作为有限的合伙企业
  • 税务免税组织:这些投资者可以使用公司实体或“阻止者”,通过该公司的潜在流通基金的业务不会归因于投资者。但是,随着所以受阻者仍然受实体级别税收,利用房地产投资信托(REIT) - 受完全单独的税收制度 - 正在受欢迎。最税收效率的结构选项是使用私募小组年金联系人(GAC)和保险专用资金(IDF),可在投资基金是“保险”,而不公开可用。


从证券法的角度来看,申请重新资金及其管理人员的主要法律和监管框架是什么?

证券法

基本要求和适用于基金

投资顾问法案,1940年

规定那些建议他人的人进行赔偿,用于投资,购买或销售证券。可能适用于GP或管理公司

投资公司法案,1940年

规范公司组织,包括共同基金,主要从事在证券投资,再投资和交易,并为公众提供自身证券。可能适用于基金

证券法案,1933年

规范发出证券的企业。它一般要求注册证券并传播公司发出证券的公司财务信息,并禁止某些潜在的虚假效力。适用于资金基金投资者结构的兴趣

证券交易所,1934年

在二级市场(发行后)以及作为代理商在销售或交易的特工(经纪人 - 经销商)中,规范证券交易。适用于赔偿资源投资者的任何人,无论是基金经理还是未经内疚的第三方的雇员

在顾问法案下归类为证券的重新兴趣何时?

在1946年由美国最高法院裁决的四部分'Howey Test'出现了秒诉Howey确定事务何时被视为安全性的情况。为了满足测试,必须满足四个要素:(i)金钱投资(ii)在共同的企业(iii)中,预期利润(iv)并源于第三方的努力。

兴趣的类型

状态为安全或其他方式

直接房地产

从未被归类为安全

控股公司:Limited Partnership,LLC或JV

当RE基金通过专用车辆(SPV)投资时,如果兴趣是非控制或少数份额,则将被视为安全,而控制权或多数份额将被归类。

房地产贷款或笔记

证券法则暗示暗示任何“注释”被认为是安全。但是,1990年由美国最高法院裁决Reves v。Ernst&Youngcase resulted in an additional test based on factors such as whether the parties’ intent is investment or short-term financing, if there is a broad distribution plan for the note, if the investing public would expect the note to be treated as security, or if an alternative regulatory regime governs the note.

房地产公司库存

几乎总是认为安全

混合产品组合

含有各种资产的混合投资组合受到适用于上述每个资产的相同分析。

作为投资顾问的登记时,是否有什么合规义务,因为适用的RE基金正在投资证券?

  • 公开披露申请
  • 提交定期秒检查
  • 将某些资产放在监管中
  • 获取基金财务报表审计
  • 如果向州/市投资者提供咨询服务,则限制某些政治给予
  • 遵守详细的记录保留义务
  • 实施全面的合规计划;
  • 指定首席合规官
  • 建立道德规范以解决标准行为和信托义务。


证券法和投资公司法案提供了哪些豁免?

虽然基金实体的有限伙伴关系或会员兴趣通常是安全,但须出售此类利益,但须缴纳股权法案,1933年,可能适用一些豁免。

豁免子句

豁免条款

4(a)(2)私募

根据这种豁免,发行人可以向无限数量的“复杂投资者”出售证券,没有公共广告和一般征集。

法规D安全港

最常用的方法,以确保遵守4(a)(2)(2),并避免向公众提供证券,依赖于规则506(b)或506(c)

规则506(b)

允许基金销售给无限数量的认可投资者,最多35名非认可投资者

规则506(c)

与规则506(b)相同,除了它提供更小的初创公司,可以灵活地承担投资者的一般征集

汇集投资车是否有资格作为1940年投资公司法案的“投资公司”,是通过基于四部分Howey试验来回答以下问题确定:汇集投资车辆或基金是否投资证券?尽管如此,'40行为是否包含了许多豁免,允许投资公司规避作为未注册的投资公司或“私人基金”的登记。

豁免子句

豁免条款

3(c)(1)

豁免公司未偿还证券不拥有100多名投资者,并不打算开展公开发行此类证券

3(c)(5)

豁免主要从事购买或获取抵押贷款和其他留置房地产的利益的公司

3(c)(7)

免除私人提供的车辆,限制杰出证券的销售和所有权为“合格的购买者”

准备接地?

值得清楚的是,鉴于管理重新利益及其分类为证券的多个监管框架,鉴于鉴于多重监管框架及其分类,审议秒登记要求的解释造成了挑战。